פרצלציה בנחלה במושב: מדריך מקיף ומדויק
תוכן עניינים:
1. מבוא לפרצלציה בנחלה
2. המסגרת המשפטית והרגולטורית
3. הליך הפרצלציה - שלבים והיבטים מקצועיים
4. אתגרים טכניים במדידות לצורך פרצלציה
5. דרישות תכנון ומיפוי
6. רישום בטאבו ורישום זכויות
7. היבטי מיסוי
8. מקרי בוחן ודוגמאות מעשיות
9. סיכום והמלצות מקצועיות

מבוא לפרצלציה בנחלה

פרצלציה בנחלה במושב היא תהליך של חלוקה של מקרקעין לחלקות נפרדות הניתנות לרישום בספרי
המקרקעין טאבו באופן עצמאי. במושבים בישראל, הפרצלציה מהווה תהליך מורכב במיוחד בשל המבנה הייחודי של נחלות חקלאיות והרגולציה החלה עליהן.

נחלה חקלאית במושב כוללת בדרך כלל שלושה חלקים עיקריים:
1. חלקת המגורים - בגודל של עד 2.5 דונם בהתאם להחלטות רמ"י.
2. חלקה חקלאית א' - צמודה לחלקת המגורים.
3. חלקה חקלאית ב'- מרוחקת בדרך כלל מחלקת המגורים.

הצורך בפרצלציה עולה בעיקר במקרים של:

​

• פיצול נחלות לפי החלטות רשות מקרקעי ישראל (רמ"י)

• הסדרת יחידות דיור נוספות בחלקת המגורים

• מימוש זכויות בנייה למטרות לא חקלאיות

• הסדרת ירושה ומעבר בין דורי

• הפרדת פעילות עסקית מהפעילות החקלאית

משמעות הפרצלציה היא יצירת חלקות רישום נפרדות, המאפשרות רישום עצמאי וסחירות של כל חלקה
בהתאם למגבלות הרגולטוריות.

המסגרת המשפטית והרגולטורית

הפרצלציה בנחלות במושב נשלטת על ידי מספר גורמים רגולטוריים והחלטות משפטיות:

1. רשות מקרקעי ישראל (רמ"י)

החלטות מועצת מקרקעי ישראל - במיוחד החלטות מספר 1553,1585,1591 המסדירות את נושא הזכויות והפיצול בנחלות.

החלטה 1656 - מאפשרת פיצול מגרש מנחלה בתנאים מסוימים.
תיקון 161 לחוק התכנון והבנייה - המחמיר את האכיפה בעבירות בנייה.​

​

1. רשויות התכנון

הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה - אחראית על אישור תכניות פרצלציה ברמה מחוזית.
הוועדה המקומית לתכנון ובנייה - אחראית על אישור תכניות ברמה המקומית והנפקת היתרי בנייה.
תמ"א 35 - המגבילה בנייה בשטחים חקלאיים.
תכניות מתאר מחוזיות ומקומיות - המגדירות את ייעודי הקרקע.

1. משרד החקלאות

חוק ההתיישבות החקלאית (סייגים לשימוש בקרקע חקלאית ובמים) , תשכ"ז 1967 - ​המגביל שימושים בקרקע חקלאית.
- האחראית על אישור שינוי ייעוד מקרקע חקלאית
)
.הוועדה לשמירה על קרקע חקלאית ולקחש"פ המערכת המשפטית . 4
המתייחסות לזכויות בנחלות
.פסיקות בג"ץ והחלטות בתי המשפט
של בעלי הנחלות מול רמ"י והאגודות החקלאיות
.זכויות חוזיות
חקיקה רלוונטית . 5
- המסדיר את הליכי התכנון והפרצלציה
.חוק התכנון והבנייה, תשכ"ה 1965-
- המסדירה את הליכי המדידה והרישום
.פקודת המדידות
- המסדיר את רישום הזכויות
.חוק המקרקעין, תשכ"ט 1969-
כל תהליך פרצלציה חייב לעמוד בדרישות הרגולטוריות של כל הגופים הללו, מה שהופך את התהליך למורכב
במיוחד
.
הליך הפרצלציה - שלבים והיבטים מקצועיים
הליך הפרצלציה בנחלה במושב כולל מספר שלבים מקצועיים עיקריים
:
בדיקה מקדימה והכנת תיק מידע . 1
- בחינת המצב התכנוני והקנייני של הנחלה
.סקירת מצב קיים
תכניות לצרכי רישום והכנת תיק מידע מהוועדה המקומית ()
.איתור תצ"רים קיימים
- איתור ייעודי קרקע, זכויות בנייה וקווי בניין
.בדיקת מגבלות תכנוניות
מדידה ראשונית והכנת מפת מצב קיים . 2
של הנחלה על ידי מודד מוסמך
.עריכת מדידה טופוגרפית
ברמת דיוק גבוהה
.סימון מבנים, תשתיות ומאפיינים פיזיים
)
בעזרת מידע מחברות התשתית .תיעוד תשתיות תת-קרקעיות
מול גבולות בפועל
.זיהוי גבולות רשומים
הכנת תכנית לפרצלציה . 3
)
בהתאם לדרישות 1
: בקנה מידה 1:250 או 500
.הכנת תשריט מפורט
בהתאם לתכנית המתאר והנחיות רמ"י
.קביעת גבולות החלקות החדשות
סימון זיקות הנאה, דרכי גישה ותשתיות משותפות
.
לכל חלקה מוצעת
.חישוב שטחים והכנת טבלאות שטח
אישור התכנית ברשויות התכנון . 4
לתכנון ובניה
.הגשת התכנית לוועדה המקומית
דיון בוועדה והתמודדות עם הערות והתנגדויות
.
)
חברת חשמל, מקורות, בזק, וכו' .תיאום מול גופי תשתית
במקרים הנדרשים
.קבלת אישור הוועדה המחוזית
() הכנת תצ"ר תכנית לצרכי רישום . 5
)
בהתאם להנחיות המרכז למיפוי ישראל מפ"י .עריכת התצ"ר
לאישור התצ"ר
.תיאום מול הוועדה המקומית
כתנאי להגשה לטאבו
.בדיקה ואישור של מפ"י
אישור רמ"י ורישום בטאבו . 6
לקבלת הסכמה לרישום
.הגשת התצ"ר המאושרת לרמ"י
עם רמ"י בהתאם למצב החדש
.חתימה על הסכמים חדשים
)
הגשת התצ"ר לרישום בלשכת רישום המקרקעין טאבו .
בהתאם לחלקות החדשות
.השלמת רישום הזכויות
תהליך הפרצלציה דורש תיאום מדויק בין כל הגורמים המעורבים ועמידה בדרישות המקצועיות של כל אחד מהם.
ההליך עשוי להימשך בין שנה לשלוש שנים, תלוי במורכבות המקרה ובעומס על הרשויות השונות
.
אתגרים טכניים במדידות לצורך פרצלציה
המדידות לצורך פרצלציה בנחלות מושב מציבות אתגרים טכניים ייחודיים
:
דיוק מדידה נדרש . 1
ס"מ בהתאם לתקנות המדידה
±
- נדרשת עבודה ברמת דיוק של 5
.רמת דיוק גבוהה
שימוש במכשור מתקדם
- GPS .מדויק, תחנות טוטל וסורקי לייזר
- הקמת רשת בקרה אופקית ואנכית לפרויקט
.רשת בקרה מקומית
אתגרים בזיהוי גבולות . 2
- נחלות שהוקצו לפני עשרות שנים ללא סימון מדויק
.גבולות היסטוריים לא מסומנים
- בין שכנים או בין בעלי הנחלה לרמ"י
.ערעורים ומחלוקות על גבולות
- דורש התאמות וחישובים מורכבים
.חוסר התאמה בין רישום היסטורי למצב בפועל
תשתיות קיימות . 3
- קווי מים, ביוב, חשמל וטלפון שאינם מתועדים
.זיהוי תשתיות תת-קרקעיות
- הצורך לשמר זכויות מעבר ושימוש
.זיקות הנאה ומעברים היסטוריים
החוצות את הנחלה - קווי מתח, צינורות מים אזוריים וכדומה
.תשתיות אזוריות
תיעוד מבנים קיימים . 4
- תיעוד מבנים שנבנו ללא היתר והתמודדות רגולטורית
.מבנים ללא היתר
- תיעוד מידות, מפלסים וחומרי בנייה
.מדידה מדויקת של מבנים
- כולל מבנים חקלאיים, סככות ומבנים ארעיים
.סימון כל המבנים
טופוגרפיה ומאפיינים פיזיים . 5
- תיעוד הפרשי גבהים ומדרונות המשפיעים על תכנון החלוקה
.שינויי טופוגרפיה
- עצים בוגרים, ערוצי ניקוז, שטחי טרשים ומאפיינים נוספים
.מאפיינים טבעיים
בטופוגרפיה לא אחידה
.חישוב נכון של שטחים
קשיים בסימון גבולות מוצעים . 6
- עמידה בקווי בניין, מרחקים מינימליים ותקנות תכנון
.דרישות תכנוניות מורכבות
המקשים על חלוקה אופטימלית
.אילוצים פיזיים בשטח
של גבולות החלקות החדשות
.סימון זמני וקבוע
מערכות מידע גיאוגרפי . 7 (GIS)
הטמעת הנתונים במערכות
GIS
.לניתוח מרחבי וקבלת החלטות
לתשתיות, ייעודי קרקע, מגבלות תכנוניות וכד
.'יצירת שכבות מידע
ובמערכת המיפוי הלאומית
.הכנה להטמעה במערכות רמ"י
פתרון האתגרים הטכניים מחייב צוות מקצועי מיומן, שימוש בטכנולוגיות מתקדמות והיכרות עם הנחיות המדידה
העדכניות של המרכז למיפוי ישראל מפ"י ורמ"י ()
.
דרישות תכנון ומיפוי
דרישות התכנון והמיפוי לפרצלציה בנחלות מושב הן מחמירות ומפורטות, ומחייבות הקפדה על סטנדרטים
מקצועיים גבוהים
:
תקנות המדידה ודרישות מפ"י . 1
() - כיום תקנות המדידות מדידות ומיפוי , התשע"ו 2016-
.עמידה בתקנות המדידות התקפות
- רשת ישראל החדשה
שימוש ברשת הקואורדינאטות הרשמית (ITM).
)
- בהתאם לסיווג העבודה בד"כ סיווג א' .רמת דיוק מחייבת
מעל פני הים בהתאם לנקודות בקרה רשמיות
.חישוב גבהים
תכולת המיפוי הנדרשת . 2
- מבנים, גדרות, דרכים, עצים בוגרים, מתקנים וכד
.'פרטים פיסיים בשטח
- קווי חשמל, מים, ביוב, תקשורת, ניקוז וכד
.'תשתיות עיליות ותת-קרקעיות
)
מטר בהתאם לשיפועי הקרקע 0
. - קווי גובה ברזולוציה של 25-1.0
.טופוגרפיה
- סימון נקודות גבול קיימות והצעה לנקודות גבול חדשות
.נקודות גבול
קנה מידה ופורמט . 3
בהתאם לגודל הנחלה
1
: 1:250 עד 500 -
.קנה מידה סטנדרטי למיפוי
תשריטים בפורמט
DWG או DXF
.בהתאם לשכבות הסטנדרטיות של מפ"י -
- בהתאם לדרישות הרשויות השונות
.הגשה דיגיטלית ופיזית
במקרה של נחלות גדולות, בהתאם לסטנדרט
.חלוקה לגיליונות
תכניות נדרשות בתהליך הפרצלציה . 4
- בהתאם להנחיות הוועדה המקומית
.מפת מדידה להיתר
- המציג את הפרצלציה המוצעת
.תשריט חלוקה
- כבסיס לתכנון
.מפת מדידה טופוגרפית
- בהתאם להנחיות מפ"י
)
.תצ"ר תכנית לצרכי רישום - לפי דרישת הרשויות וגופי התשתית
.תרשימי תיאום תשתיות
שלבי אישור מקצועיים . 5
- חתימה על כל התוכניות והמסמכים
.אישור מודד מוסמך
- בדיקת שלמות ודיוק המדידה
.בקרת איכות פנימית
- בדיקה ואישור של המרכז למיפוי ישראל
.אישור מפ"י
- בדיקת התאמה לתכניות בניין עיר ולדרישות תכנוניות
.אישור הוועדה המקומית
- בדיקת התאמה להקצאות ולחוזים מול רמ"י
.אישור רמ"י
דרישות תכנוניות מהפרצלציה . 6
)
מ"ר
( - בהתאם לתכניות החלות בד"כ 500-2500
.גודל מינימלי לחלקות
)
( - יחס אורך-רוחב מקסימלי בד"כ לא יותר מ 1:4-
.צורת החלקות
- לכל חלקה חדשה נדרשת גישה לדרך מוכרת
.גישה לדרך ציבורית
מטר
1
- בד"כ לא פחות מ 6-
.רוחב מינימלי
- התחשבות בתשתיות ובמגבלות פיזיות
.התאמה לתשתיות קיימות
שיקולים תכנוניים מיוחדים בנחלות . 7
- בהתאם להנחיות רמ"י
.הפרדה בין אזור המגורים לאזור החקלאי
- למעבר תשתיות ולגישה לחלקות פנימיות
.שמירה על זיקות הנאה
- בהתאם לדרישות משרד החקלאות
.שמירה על רצף חקלאי
- שמירה על מרחקים מינימליים בין מבנים לגבולות
.התחשבות במבנים קיימים
עמידה בכל הדרישות הללו מחייבת מומחיות רבה, שיתוף פעולה בין מודדים, מתכננים, עורכי דין ומהנדסים, כמו
גם הכרה מעמיקה של הרגולציה והנהלים המשתנים
.
רישום בטאבו ורישום זכויות
תהליך רישום הפרצלציה בנחלה בלשכת רישום המקרקעין טאבו הוא השלב הסופי והקריטי בהליך, והוא כולל ()
מספר היבטים ייחודיים
:
בדיקת זכויות מקדימה . 1
- בחינת הרישום הקיים של הנחלה
.סקירת נסח טאבו
- קבלת אישור זכויות עדכני ממנהל מקרקעי ישראל
.בירור הזכויות ברמ"י
- איתור עיקולים, הערות אזהרה ומשכנתאות רשומות
.בדיקת שעבודים ומשכנתאות
- וידוא רישום הזכויות בספרי האגודה
.בדיקת זכויות באגודה השיתופית
הכנת מסמכי רישום . 2
- הכנת שטרי העברת זכויות בהתאם לחלוקה החדשה
.שטרות לרישום
- תצהירי בעלי הזכויות, תצהירי מיסים, תצהירי העדר שעבודים
.תצהירים נדרשים
- הסכם מפורט בין כל הצדדים הרלוונטיים
.הסכם פרצלציה
- למקרים בהם נדרש ייצוג בהליך הרישום
.ייפויי כוח נוטריוניים
טיפול בהסכמות הנדרשות . 3
- קבלת אישור רשמי מרמ"י לפרצלציה
.הסכמת רמ"י
- במקרים בהם נדרשת הסכמת האגודה
.הסכמת האגודה השיתופית
- כולל בני זוג, יורשים או זכאים אחרים
.הסכמת בעלי זכויות רשומים
- בנקים למשכנתאות ונושים אחרים
.הסכמת בעלי שעבודים
סוגי רישום אפשריים . 4
)
- רישום חוזה חכירה חדש מול רמ"י הסוג הנפוץ .רישום חכירה
- במקרים של נחלות שעברו "היוון מלא" והפכו לבעלות פרטית
.רישום בעלות
לחוק המקרקעין
2
- הערות אזהרה, זיקות הנאה, או הערות לפי סעיף 9
.רישום הערות
- במקרים מסוימים של פיצול מגרש מנחלה למבנים רב-משפחתיים
.רישום בית משותף
מיסוי וחיובים בהליך הרישום . 5
- מס שבח, מס רכישה, היטל השבחה, ארנונה ומיסי אגודה
.אישורי מיסים
- תשלום דמי הסכמה במקרים הרלוונטיים
.דמי הסכמה לרמ"י
- תשלום היטל השבחה לוועדה המקומית
.היטל השבחה
- תשלום אגרות לטאבו ולרשויות הרלוונטיות
.אגרות רישום
אתגרים מיוחדים ברישום . 6
- הסדרת חריגות בנייה לפני הרישום
.טיפול בחריגות בנייה
- רישום פרצלציה עם הערת אי-התאמה במקרים מסוימים
.הערות אי-התאמה
- התמודדות עם רישומים היסטוריים מורכבים
.זכויות היסטוריות מורכבות
- הסדרת זכויות יורשים במקביל לפרצלציה
.מעבר דורי וירושות
הליכי רישום מרוכזים . 7
- רישום של מספר נחלות במסגרת תיק אחד
.תיקי פרצלציה מרוכזים
- במקומות בהם טרם הושלם הסדר המקרקעין
.תהליכי הסדר מקרקעין
- במקרים של חלקות שטרם נרשמו בטאבו
.רישום ראשון
תהליך הרישום מהווה את השלב המורכב ביותר מבחינה משפטית, והוא דורש מומחיות משפטית ייעודית בדיני
מקרקעין, זכויות במושבים, ורגולציה של רמ"י. שיתוף פעולה בין עורכי הדין, המודדים והרשויות השונות הוא
קריטי להצלחת התהליך
.
היבטי מיסוי
היבטי המיסוי בפרצלציה בנחלות במושב מהווים מרכיב משמעותי בכדאיות הכלכלית של ההליך. יש לתת
עליהם את הדעת כבר בשלבים הראשונים של התכנון
:
מס שבח מקרקעין . 1
- פיצול נחלה עשוי להיחשב כאירוע מס לעניין מס שבח
.אירוע מס
לחוק מיסוי מקרקעין
- פטור משפחתי, פטור לפי סעיף 67
.פטורים אפשריים
- בהתאם להפרש בין שווי הרכישה המקורי לשווי המכירה/העברה
.חישוב השבח
- החיוב במס נוצר במועד הפיצול או העברת הזכויות
.מועד החיוב
היטל השבחה . 2
מעליית ערך המקרקעין כתוצאה משינוי תכנוני
50% -
.חיוב בהיטל
)
מ"ר בתנאים מסוימים 1
- פטור לבית מגורים עד 40
.פטורים אפשריים
)
- בעת מימוש זכויות מכירה, העברה או הוצאת היתר בנייה .מועד החיוב
- על ידי שמאי מקרקעין מטע
אופן החישוב

3. מס רכישהחיוב במס רכישה - ברכישת זכויות במקרקעין או בהעברה ללא תמורה בחלק מהמקרים.שיעורי המס - בהתאם

למדרגות המס הקבועות בחוק, עם הנחות למגורים.פטורים - פטור להעברות בין קרובים בתנאים מסוימים.בסיס המס - שווי הזכות הנרכשת, בהתאם להערכת שמאי או לתמורה המשולמת.4. דמי הסכמה והיוון לרמ"ידמי הסכמה - תשלום לרמ"י בגין הסכמתה להעברת זכויות (בד"כ 3.75% משווי הקרקע).דמי היוון - תשלום חד-פעמי לרמ"י לרכישת זכויות חכירה מהוונות.דמי שימוש - במקרים של שימושים לא חקלאיים בנחלה.תשלום בגין פיצול מגרש - בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל.5. מס הכנסהמיסוי פעילות עסקית - מיסוי הכנסות מפעילות לא חקלאית בנחלה.פטורים והקלות לחקלאים - הטבות מס לפעילות חקלאית.מיסוי דמי שכירות - על הכנסות משכירות יחידות דיור נוספות.הוצאות מוכרות - אפשרות לקיזוז הוצאות הפרצלציה כהוצאה מוכרת בתנאים מסוימים.6. מס ערך מוסף (מע"מ)חיוב במע"מ - בעסקאות מכר או השכרה למטרות עסקיות.פטור ממע"מ - בעסקאות מסוימות בין אנשים פרטיים או בהשכרה למגורים.שיעור המס - כיום 17% (כפוף לשינויים).דיווח וניהול ספרים - חובות דיווח במקרה של פעילות עסקית.7. מיסוי מוניציפליארנונה - שינוי בחיובי הארנונה בעקבות הפרצלציה.היטלי פיתוח - היטלי סלילה, ביוב, ניקוז ותיעול.אגרות בנייה - תשלום אגרות בגין היתרי בנייה חדשים.מיסי אגודה - תשלומים לאגודה השיתופית בהתאם לתקנון האגודה.8. אסטרטגיות להפחתת נטל המסתכנון מס אופטימלי - בחירת המסלול המיטבי לפרצלציה.תזמון נכון - ביצוע הפעולות בשלבים לאופטימיזציה של נטל המס.ניצול פטורים והקלות - זיהוי והשגת פטורים רלוונטיים.ליווי מקצועי - שימוש ביועצי מס המתמחים במגזר החקלאי ובנחלות.היבטי המיסוי מחייבים תכנון מוקדם ומדויק ובחינה כלכלית מקיפה. בחלק מהמקרים, עלויות המס עשויות להגיע למאות אלפי שקלים ולכן יש להן השפעה מכרעת על כדאיות הפרצלציה. ייעוץ מס מקצועי הוא קריטי להצלחת התהליך ולמזעור עלויותיו.מקרי בוחן ודוגמאות מעשיותלהלן מספר מקרי בוחן המדגימים את הליכי הפרצלציה בנחלות במושבים בישראל, המציגים אתגרים שונים ופתרונות מעשיים:מקרה 1: פיצול מגרש למגורי בן ממשיךרקע: משפחת כהן ממושב באזור השרון ביקשה לפצל מגרש מנחלתם עבור בנם הממשיך, בהתאם להחלטה 1656 של רמ"י.אתגרים:הנחלה כללה מבנה חקלאי הממוקם בשטח המיועד לפיצול.תשתיות חשמל ומים משותפות לכל הנחלה.המגרש המפוצל נדרש לגישה עצמאית לדרך ציבורית.פתרון:תכנון מחדש: תוכננה העתקת המבנה החקלאי לחלק אחר בנחלה.תשתיות נפרדות: בוצעה הפרדת תשתיות והנחת קווים חדשים.הקצאת זיקת הנאה: נרשמה זיקת הנאה למעבר בחלק מהנחלה המקורית.רישום החלקה: נרשמה חלקה נפרדת בגודל 500 מ"ר.תוצאה: לאחר כשנתיים וחצי הושלם הליך הפרצלציה והבן הממשיך בנה את ביתו במגרש המפוצל.מקרה 2: הסדרת מצב קיים בנחלה ותיקהרקע: משפחת לוי ממושב בדרום הארץ התמודדה עם מצב בו בנחלה קיימים מספר מבנים היסטוריים שנבנו ללא היתר, וכן היו סתירות בין הרישום ההיסטורי למצב בפועל.אתגרים:פערים של עד 3 מטר בין גבולות רשומים לגבולות בפועל.חלק מהמבנים חרגו מקווי בניין ולא ניתן היה להכשירם.הנחלה עברה בירושה וחלק מהיורשים התגוררו בחו"ל.נדרשה התאמה לתוכנית מתאר חדשה שאושרה למושב.פתרון:מדידה מדויקת: בוצעה מדידה חדשה והשוואה למפות היסטוריות.הליך של הסדרה: הוכנה תוכנית להסדרת מצב קיים, כולל הריסת חלק מהמבנים החורגים.תיאום מורכב: בוצע תיאום בין כל היורשים וקבלת הסכמות מרמ"י.הכנת תצ"ר חדש: שהתאים את הרישום למצב בפועל ולתוכנית המתאר החדשה.תוצאה: הפרצלציה אפשרה הסדרה חוקית של המצב הקיים, קבלת היתרי בנייה למבנים קיימים וחלוקת הנחלה באופן שהתאים לצרכי המשפחה.מקרה 3: פרצלציה לצורך פיתוח תיירות כפריתרקע: משפחת שלום ממושב בגליל ביקשה לפצל חלק מהנחלה לצורך הקמת מיזם תיירותי (צימרים).אתגרים:נדרש שינוי ייעוד מקרקע חקלאית לתיירות.טופוגרפיה מאתגרת עם הפרשי גובה משמעותיים.התנגדות של שכנים וחברי מושב אחרים.חוסר בהירות בנוגע לזכויות המים בחלק המפוצל.פתרון:תכנון רגיש לטופוגרפיה: תכנון החלקה באופן שמינף את הפרשי הגובה ליתרון תיירותי.הליך תכנוני מורכב: שינוי ייעוד דרך הוועדה המחוזית, כולל תסקיר סביבתי.גישור עם המתנגדים: הליך גישור שהוביל לשינויים בתכנון והסכמות.הסדרת זכויות המים: חלוקה מחדש של זכויות המים בתיאום עם רשות המים.תוצאה: לאחר כשלוש שנים וחצי הושלמה הפרצלציה והמיזם התיירותי הוקם בחלקה נפרדת, תוך שמירה על הפעילות החקלאית בשאר הנחלה.מקרה 4: פרצלציה לצורך הסדרת ירושה בין אחיםרקע: משפחת אברהם ממושב במרכז הארץ התמודדה עם חלוקת נחלה בין שלושה אחים יורשים.אתגרים:מחלוקת בין האחים לגבי אופן החלוקה.מגבלות רמ"י על פיצול נחלות ומגבלות גודל מינימלי.מבנים משותפים ותשתיות מרכזיות בשטח הנחלה.ערך שונה לחלקים שונים של הנחלה.פתרון:גישור משפחתי: הליך גישור מקצועי שהוביל להסכמות על עקרונות החלוקה.פתרון יצירתי: יצירת חלקה עיקרית גדולה ושתי חלקות קטנות יותר עם זכויות בנייה שונות.איזון כלכלי: חישוב ערכי הקרקע והזכויות ויצירת מנגנון איזון כספי.תכנון תשתיות מחדש: תכנון מחדש של תשתיות המים, החשמל והביוב.תוצאה: הפרצלציה אפשרה לכל אחד מהאחים לקבל חלק מהנחלה בהתאם להסכמות ביניהם, תוך עמידה בדרישות החוק והרגולציה.מקרה 5: פרצלציה מורכבת עם שותפים עסקייםרקע: נחלה במושב בשפלה שבה נוצרה שותפות בין בעל הנחלה ליזם חיצוני לצורך פיתוח מסחרי של חלק מהנחלה.אתגרים:מורכבות משפטית בשותפות בין חקלאי ליזם חיצוני.שינוי ייעוד מחקלאות למסחר הצריך תשלומים גבוהים לרמ"י.חלק מהשטח כלל תשתיות אזוריות שחייבו העתקה.נדרשה הסכמת האגודה לשימושים המסחריים.פתרון:מבנה משפטי מורכב: יצירת מבנה משפטי של חכירת משנה וזכויות שימוש.תכנון כלכלי: ניתוח עלויות ההיוון ושינוי הייעוד והכנת מודל כלכלי מאוזן.תיאום תשתיות: עבודה מול חברת החשמל ומקורות להעתקת תשתיות.הסכם מפורט עם האגודה: כולל מנגנוני פיצוי והסדרת השימושים.תוצאה: הפרצלציה אפשרה את הקמת המיזם המשותף תוך הפרדה פיזית ומשפטית ברורה בין החלק החקלאי לחלק המסחרי.המקרים הללו מדגימים את המורכבות והייחודיות של כל מקרה פרצלציה בנחלות, ואת הצורך בגישה רב-תחומית המשלבת מדידה מדויקת, תכנון קפדני, ליווי משפטי מקצועי והבנה עמוקה של הרגולציה הרלוונטית.סיכום והמלצות מקצועיותפרצלציה בנחלה במושב היא תהליך מורכב הדורש מומחיות רב-תחומית, תכנון מדוקדק וליווי מקצועי לאורך כל שלבי התהליך. לאור הניסיון המצטבר בתחום, להלן מספר המלצות מקצועיות:המלצות כלליותתכנון מקדים מקיףבצעו בדיקה מקדימה מקיפה של כל ההיבטים התכנוניים, הקנייניים והרגולטוריים טרם תחילת התהליך.הכינו תוכנית עבודה מפורטת עם לוחות זמנים ואבני דרך ברורים.הגדירו תקציב ריאלי הכולל מרווחי ביטחון לשינויים ולבלתי צפוי.צוות מקצועי מתאיםגייסו צוות מקצועי הכולל מודד מוסמך בעל ניסיון ספציפי בנחלות, עורך דין המתמחה במקרקעין חקלאיים, יועץ מס ואדריכל/מתכנן בעלי היכרות עם המגזר החקלאי.וודאו תיאום מלא בין כל אנשי המקצוע לאורך כל התהליך.בחרו אנשי מקצוע עם ניסיון מוכח בעבודה מול רמ"י והוועדות המקומיות הרלוונטיות.דיאלוג פתוח עם הרשויותקיימו פגישות מקדימות עם נציגי הוועדה המקומית, רמ"י והאגודה השיתופית.קבלו הנחיות מפורטות בכתב מכל רשות לגבי דרישותיה.בנו מערכת יחסים חיובית עם הגורמים המטפלים בבקשתכם.המלצות טכניות למדידות ומיפוידיוק וקפדנות במדידותהשקיעו במדידה מדויקת וקפדנית, אל תחסכו בשלב זה.תעדו היטב את כל המבנים והתשתיות הקיימות, גם אלו שאינם מוסדרים.הקימו רשת בקרה מקומית מדויקת לפרויקט.בצעו בדיקות חוזרות ובקרת איכות לכל המדידות.תיעוד מפורטתעדו בצורה מפורטת את כל התהליך, כולל מקורות המידע, שיטות המדידה והחישובים.צרו ארכיון מסודר של כל המסמכים, המפות והאישורים.הכינו דוחות ביניים לשלבים השונים של התהליך.שימוש בטכנולוגיות מתקדמותהשתמשו בטכנולוגיות מיפוי מתקדמות כגון צילומי אוויר בדיוק גבוה, סריקות לייזר ומערכות GIS.יישמו תוכנות תכנון וחישוב מתקדמות לאופטימיזציה של החלוקה.הכינו הדמיות תלת-ממדיות להמחשת התכנון לבעלי העניין ולרשויות.המלצות משפטיות ורגולטוריותבחינה רגולטורית מקיפהבדקו את כל ההחלטות העדכניות של רמ"י הרלוונטיות למקרה שלכם.עקבו אחר שינויי חקיקה ופסיקות משפטיות רלוונטיות לאורך התהליך.בצעו ניתוח של הסיכונים הרגולטוריים והאפשרויות להתמודדות עימם.הכנת הסכמים ומסמכים משפטיים מקיפיםהכינו הסכמים מפורטים עם כל הצדדים המעורבים, כולל בני משפחה.הגדירו במדויק את חלוקת העלויות והאחריות בין הצדדים.וודאו כי כל המסמכים המשפטיים מתואמים עם הדרישות התכנוניות.תכנון מיסוי אופטימליבצעו תכנון מס מוקדם לבחינת האפשרויות השונות והשלכותיהן.שקלו את עיתוי הפעולות השונות לאופטימיזציה של החבות במס.בחנו את האפשרות לפריסת תשלומי מס לאורך זמן.המלצות לניהול תהליך הפרצלציהניהול פרויקט מובנהמנו מנהל פרויקט שירכז את כל הפעילויות והגורמים.קיימו ישיבות סטטוס תקופתיות עם כל בעלי העניין.הגדירו מסלול קריטי והתייחסו למכשולים פוטנציאליים מבעוד מועד.תקשורת שוטפת עם כל בעלי הענייןקיימו ערוצי תקשורת פתוחים עם כל המעורבים בתהליך.עדכנו באופן שוטף את בעלי הקרקע, השכנים והרשויות.תעדו את כל התקשורת והסיכומים בכתב.גמישות תכנוניתהיו מוכנים לשינויים ולהתאמות במהלך התהליך.הכינו מספר חלופות תכנוניות למקרה של התנגדויות או קשיים בלתי צפויים.שמרו על איזון בין הקפדה על היעדים המקוריים לבין פרגמטיות בפתרונות.סיכוםפרצלציה בנחלה במושב היא תהליך מורכב הדורש מומחיות, סבלנות וגישה מקצועית. ההשלכות של התהליך מרחיקות לכת וישפיעו על הנכס ועל בעליו למשך שנים רבות. השקעה בתכנון מדויק, מדידות איכותיות וליווי מקצועי הולם תבטיח תוצאה מיטבית ותמנע עלויות מיותרות וסיבוכים עתידיים.חשוב לזכור כי כל נחלה היא ייחודית, וכי הפתרונות המתאימים לנחלה אחת אינם בהכרח מתאימים לאחרת. התאמת הפתרון לנסיבות הספציפיות, לצרכים המשפחתיים ולמגבלות הפיזיות והרגולטוריות היא המפתח להצלחת תהליך הפרצלציה.לאור המורכבות והדינמיות של התחום, מומלץ להתעדכן באופן שוטף בשינויי חקיקה, בהחלטות רמ"י ובפסיקות רלוונטיות, ולהסתייע באנשי מקצוע המתמחים בתחום ומעודכנים בשינויים אלו.# פרצלציה בנחלה במושב: מדריך מקיף ומדויקתוכן ענייניםמבוא לפרצלציה בנחלההמסגרת המשפטית והרגולטוריתהליך הפרצלציה - שלבים והיבטים מקצועייםאתגרים טכניים במדידות לצורך פרצלציהדרישות תכנון ומיפוירישום בטאבו ורישום זכויותהיבטי מיסוימקרי בוחן ודוגמאות מעשיותסיכום והמלצות מקצועיותמבוא לפרצלציה בנחלהפרצלציה בנחלה במושב היא תהליך של חלוקה של מקרקעין לחלקות נפרדות הניתנות לרישום בספרי המקרקעין (טאבו) באופן עצמאי. במושבים בישראל, הפרצלציה מהווה תהליך מורכב במיוחד בשל המבנה הייחודי של נחלות חקלאיות והרגולציה החלה עליהן.נחלה חקלאית במושב כוללת בדרך כלל שלושה חלקים עיקריים:חלקת המגורים - בגודל של עד 2.5 דונם (בהתאם להחלטות רמ"י)חלקה חקלאית א' - צמודה לחלקת המגוריםחלקה חקלאית ב' - מרוחקת בדרך כלל מחלקת המגוריםהצורך בפרצלציה עולה בעיקר במקרים של:פיצול נחלות לפי החלטות רשות מקרקעי ישראל (רמ"י)הסדרת יחידות דיור נוספות בחלקת המגוריםמימוש זכויות בנייה למטרות לא חקלאיותהסדרת ירושה ומעבר בין דוריהפרדת פעילות עסקית מהפעילות החקלאיתמשמעות הפרצלציה היא יצירת חלקות רישום נפרדות, המאפשרות רישום עצמאי וסחירות של כל חלקה בהתאם למגבלות הרגולטוריות.המסגרת המשפטית והרגולטוריתהפרצלציה בנחלות במושב נשלטת על ידי מספר גורמים רגולטוריים והחלטות משפטיות:1. רשות מקרקעי ישראל (רמ"י)החלטות מועצת מקרקעי ישראל - במיוחד החלטות מספר 1591, 1553 ו-1585 המסדירות את נושא הזכויות והפיצול בנחלות.החלטה 1656 - מאפשרת פיצול מגרש מנחלה בתנאים מסוימים.תיקון 116 לחוק התכנון והבנייה - המחמיר את האכיפה בעבירות בנייה.2. רשויות התכנוןהוועדה המחוזית לתכנון ובנייה - אחראית על אישור תכניות פרצלציה ברמה מחוזית.הוועדה המקומית לתכנון ובנייה - אחראית על אישור תכניות ברמה המקומית והנפקת היתרי בנייה.תמ"א 35 - המגבילה בנייה בשטחים חקלאיים.תכניות מתאר מחוזיות ומקומיות - המגדירות את ייעודי הקרקע.3. משרד החקלאותחוק ההתיישבות החקלאית (סייגים לשימוש בקרקע חקלאית ובמים), תשכ"ז-1967 - המגביל שימושים בקרקע חקלאית.הוועדה לשמירה על קרקע חקלאית (ולקחש"פ) - האחראית על אישור שינוי ייעוד מקרקע חקלאית.4. המערכת המשפטיתפסיקות בג"ץ והחלטות בתי המשפט המתייחסות לזכויות בנחלות.זכויות חוזיות של בעלי הנחלות מול רמ"י והאגודות החקלאיות.5. חקיקה רלוונטיתחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965 - המסדיר את הליכי התכנון והפרצלציה.פקודת המדידות - המסדירה את הליכי המדידה והרישום.חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 - המסדיר את רישום הזכויות.כל תהליך פרצלציה חייב לעמוד בדרישות הרגולטוריות של כל הגופים הללו, מה שהופך את התהליך למורכב במיוחד.הליך הפרצלציה - שלבים והיבטים מקצועייםהליך הפרצלציה בנחלה במושב כולל מספר שלבים מקצועיים עיקריים:1. בדיקה מקדימה והכנת תיק מידעסקירת מצב קיים - בחינת המצב התכנוני והקנייני של הנחלה.איתור תצ"רים קיימים (תכניות לצרכי רישום) והכנת תיק מידע מהוועדה המקומית.בדיקת מגבלות תכנוניות - איתור ייעודי קרקע, זכויות בנייה וקווי בניין.2. מדידה ראשונית והכנת מפת מצב קייםעריכת מדידה טופוגרפית של הנחלה על ידי מודד מוסמך.סימון מבנים, תשתיות ומאפיינים פיזיים ברמת דיוק גבוהה.תיעוד תשתיות תת-קרקעיות (בעזרת מידע מחברות התשתית).זיהוי גבולות רשומים מול גבולות בפועל.3. הכנת תכנית לפרצלציההכנת תשריט מפורט בקנה מידה 1:250 או 1:500 (בהתאם לדרישות).קביעת גבולות החלקות החדשות בהתאם לתכנית המתאר והנחיות רמ"י.סימון זיקות הנאה, דרכי גישה ותשתיות משותפות.חישוב שטחים והכנת טבלאות שטח לכל חלקה מוצעת.4. אישור התכנית ברשויות התכנוןהגשת התכנית לוועדה המקומית לתכנון ובניה.דיון בוועדה והתמודדות עם הערות והתנגדויות.תיאום מול גופי תשתית (חברת חשמל, מקורות, בזק, וכו').קבלת אישור הוועדה המחוזית במקרים הנדרשים.5. הכנת תצ"ר (תכנית לצרכי רישום)עריכת התצ"ר בהתאם להנחיות המרכז למיפוי ישראל (מפ"י).תיאום מול הוועדה המקומית לאישור התצ"ר.בדיקה ואישור של מפ"י כתנאי להגשה לטאבו.6. אישור רמ"י ורישום בטאבוהגשת התצ"ר המאושרת לרמ"י לקבלת הסכמה לרישום.חתימה על הסכמים חדשים עם רמ"י בהתאם למצב החדש.הגשת התצ"ר לרישום בלשכת רישום המקרקעין (טאבו).השלמת רישום הזכויות בהתאם לחלקות החדשות.תהליך הפרצלציה דורש תיאום מדויק בין כל הגורמים המעורבים ועמידה בדרישות המקצועיות של כל אחד מהם. ההליך עשוי להימשך בין שנה לשלוש שנים, תלוי במורכבות המקרה ובעומס על הרשויות השונות.אתגרים טכניים במדידות לצורך פרצלציההמדידות לצורך פרצלציה בנחלות מושב מציבות אתגרים טכניים ייחודיים:1. דיוק מדידה נדרשרמת דיוק גבוהה - נדרשת עבודה ברמת דיוק של ±5 ס"מ בהתאם לתקנות המדידה.שימוש במכשור מתקדם - GPS מדויק, תחנות טוטל וסורקי לייזר.רשת בקרה מקומית - הקמת רשת בקרה אופקית ואנכית לפרויקט.2. אתגרים בזיהוי גבולותגבולות היסטוריים לא מסומנים - נחלות שהוקצו לפני עשרות שנים ללא סימון מדויק.ערעורים ומחלוקות על גבולות - בין שכנים או בין בעלי הנחלה לרמ"י.חוסר התאמה בין רישום היסטורי למצב בפועל - דורש התאמות וחישובים מורכבים.3. תשתיות קיימותזיהוי תשתיות תת-קרקעיות - קווי מים, ביוב, חשמל וטלפון שאינם מתועדים.זיקות הנאה ומעברים היסטוריים - הצורך לשמר זכויות מעבר ושימוש.תשתיות אזוריות החוצות את הנחלה - קווי מתח, צינורות מים אזוריים וכדומה.4. תיעוד מבנים קיימיםמבנים ללא היתר - תיעוד מבנים שנבנו ללא היתר והתמודדות רגולטורית.מדידה מדויקת של מבנים - תיעוד מידות, מפלסים וחומרי בנייה.סימון כל המבנים - כולל מבנים חקלאיים, סככות ומבנים ארעיים.5. טופוגרפיה ומאפיינים פיזייםשינויי טופוגרפיה - תיעוד הפרשי גבהים ומדרונות המשפיעים על תכנון החלוקה.מאפיינים טבעיים - עצים בוגרים, ערוצי ניקוז, שטחי טרשים ומאפיינים נוספים.חישוב נכון של שטחים בטופוגרפיה לא אחידה.6. קשיים בסימון גבולות מוצעיםדרישות תכנוניות מורכבות - עמידה בקווי בניין, מרחקים מינימליים ותקנות תכנון.אילוצים פיזיים בשטח המקשים על חלוקה אופטימלית.סימון זמני וקבוע של גבולות החלקות החדשות.7. מערכות מידע גיאוגרפי (GIS)הטמעת הנתונים במערכות GIS לניתוח מרחבי וקבלת החלטות.יצירת שכבות מידע לתשתיות, ייעודי קרקע, מגבלות תכנוניות וכד'.הכנה להטמעה במערכות רמ"י ובמערכת המיפוי הלאומית.פתרון האתגרים הטכניים מחייב צוות מקצועי מיומן, שימוש בטכנולוגיות מתקדמות והיכרות עם הנחיות המדידה העדכניות של המרכז למיפוי ישראל (מפ"י) ורמ"י.דרישות תכנון ומיפוידרישות התכנון והמיפוי לפרצלציה בנחלות מושב הן מחמירות ומפורטות, ומחייבות הקפדה על סטנדרטים מקצועיים גבוהים:1. תקנות המדידה ודרישות מפ"יעמידה בתקנות המדידות התקפות - כיום תקנות המדידות (מדידות ומיפוי), התשע"ו-2016.שימוש ברשת הקואורדינאטות הרשמית - רשת ישראל החדשה (ITM).רמת דיוק מחייבת - בהתאם לסיווג העבודה (בד"כ סיווג א').חישוב גבהים מעל פני הים בהתאם לנקודות בקרה רשמיות.2. תכולת המיפוי הנדרשתפרטים פיסיים בשטח - מבנים, גדרות, דרכים, עצים בוגרים, מתקנים וכד'.תשתיות עיליות ותת-קרקעיות - קווי חשמל, מים, ביוב, תקשורת, ניקוז וכד'.טופוגרפיה - קווי גובה ברזולוציה של 0.25-1.0 מטר (בהתאם לשיפועי הקרקע).נקודות גבול - סימון נקודות גבול קיימות והצעה לנקודות גבול חדשות.3. קנה מידה ופורמטקנה מידה סטנדרטי למיפוי - 1:250 עד 1:500 בהתאם לגודל הנחלה.תשריטים בפורמט DWG או DXF - בהתאם לשכבות הסטנדרטיות של מפ"י.הגשה דיגיטלית ופיזית - בהתאם לדרישות הרשויות השונות.חלוקה לגיליונות במקרה של נחלות גדולות, בהתאם לסטנדרט.4. תכניות נדרשות בתהליך הפרצלציהמפת מדידה להיתר - בהתאם להנחיות הוועדה המקומית.תשריט חלוקה - המציג את הפרצלציה המוצעת.מפת מדידה טופוגרפית - כבסיס לתכנון.תצ"ר (תכנית לצרכי רישום) - בהתאם להנחיות מפ"י.תרשימי תיאום תשתיות - לפי דרישת הרשויות וגופי התשתית.5. שלבי אישור מקצועייםאישור מודד מוסמך - חתימה על כל התוכניות והמסמכים.בקרת איכות פנימית - בדיקת שלמות ודיוק המדידה.אישור מפ"י - בדיקה ואישור של המרכז למיפוי ישראל.אישור הוועדה המקומית - בדיקת התאמה לתכניות בניין עיר ולדרישות תכנוניות.אישור רמ"י - בדיקת התאמה להקצאות ולחוזים מול רמ"י.6. דרישות תכנוניות מהפרצלציהגודל מינימלי לחלקות - בהתאם לתכניות החלות (בד"כ 500-2500 מ"ר).צורת החלקות - יחס אורך-רוחב מקסימלי (בד"כ לא יותר מ-1:4).גישה לדרך ציבורית - לכל חלקה חדשה נדרשת גישה לדרך מוכרת.רוחב מינימלי - בד"כ לא פחות מ-16 מטר.התאמה לתשתיות קיימות - התחשבות בתשתיות ובמגבלות פיזיות.7. שיקולים תכנוניים מיוחדים בנחלותהפרדה בין אזור המגורים לאזור החקלאי - בהתאם להנחיות רמ"י.שמירה על זיקות הנאה - למעבר תשתיות ולגישה לחלקות פנימיות.שמירה על רצף חקלאי - בהתאם לדרישות משרד החקלאות.התחשבות במבנים קיימים - שמירה על מרחקים מינימליים בין מבנים לגבולות.עמידה בכל הדרישות הללו מחייבת מומחיות רבה, שיתוף פעולה בין מודדים, מתכננים, עורכי דין ומהנדסים, כמו גם הכרה מעמיקה של הרגולציה והנהלים המשתנים.רישום בטאבו ורישום זכויותתהליך רישום הפרצלציה בנחלה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) הוא השלב הסופי והקריטי בהליך, והוא כולל מספר היבטים ייחודיים:1. בדיקת זכויות מקדימהסקירת נסח טאבו - בחינת הרישום הקיים של הנחלה.בירור הזכויות ברמ"י - קבלת אישור זכויות עדכני ממנהל מקרקעי ישראל.בדיקת שעבודים ומשכנתאות - איתור עיקולים, הערות אזהרה ומשכנתאות רשומות.בדיקת זכויות באגודה השיתופית - וידוא רישום הזכויות בספרי האגודה.2. הכנת מסמכי רישוםשטרות לרישום - הכנת שטרי העברת זכויות בהתאם לחלוקה החדשה.תצהירים נדרשים - תצהירי בעלי הזכויות, תצהירי מיסים, תצהירי העדר שעבודים.הסכם פרצלציה - הסכם מפורט בין כל הצדדים הרלוונטיים.ייפויי כוח נוטריוניים - למקרים בהם נדרש ייצוג בהליך הרישום.3. טיפול בהסכמות הנדרשותהסכמת רמ"י - קבלת אישור רשמי מרמ"י לפרצלציה.הסכמת האגודה השיתופית - במקרים בהם נדרשת הסכמת האגודה.הסכמת בעלי זכויות רשומים - כולל בני זוג, יורשים או זכאים אחרים.הסכמת בעלי שעבודים - בנקים למשכנתאות ונושים אחרים.4. סוגי רישום אפשרייםרישום חכירה - רישום חוזה חכירה חדש מול רמ"י (הסוג הנפוץ).רישום בעלות - במקרים של נחלות שעברו "היוון מלא" והפכו לבעלות פרטית.רישום הערות - הערות אזהרה, זיקות הנאה, או הערות לפי סעיף 29 לחוק המקרקעין.רישום בית משותף - במקרים מסוימים של פיצול מגרש מנחלה למבנים רב-משפחתיים.5. מיסוי וחיובים בהליך הרישוםאישורי מיסים - מס שבח, מס רכישה, היטל השבחה, ארנונה ומיסי אגודה.דמי הסכמה לרמ"י - תשלום דמי הסכמה במקרים הרלוונטיים.היטל השבחה - תשלום היטל השבחה לוועדה המקומית.אגרות רישום - תשלום אגרות לטאבו ולרשויות הרלוונטיות.6. אתגרים מיוחדים ברישוםטיפול בחריגות בנייה - הסדרת חריגות בנייה לפני הרישום.הערות אי-התאמה - רישום פרצלציה עם הערת אי-התאמה במקרים מסוימים.זכויות היסטוריות מורכבות - התמודדות עם רישומים היסטוריים מורכבים.מעבר דורי וירושות - הסדרת זכויות יורשים במקביל לפרצלציה.7. הליכי רישום מרוכזיםתיקי פרצלציה מרוכזים - רישום של מספר נחלות במסגרת תיק אחד.תהליכי הסדר מקרקעין - במקומות בהם טרם הושלם הסדר המקרקעין.רישום ראשון - במקרים של חלקות שטרם נרשמו בטאבו.תהליך הרישום מהווה את השלב המורכב ביותר מבחינה משפטית, והוא דורש מומחיות משפטית ייעודית בדיני מקרקעין, זכויות במושבים, ורגולציה של רמ"י. שיתוף פעולה בין עורכי הדין, המודדים והרשויות השונות הוא קריטי להצלחת התהליך.היבטי מיסויהיבטי המיסוי בפרצלציה בנחלות במושב מהווים מרכיב משמעותי בכדאיות הכלכלית של ההליך. יש לתת עליהם את הדעת כבר בשלבים הראשונים של התכנון:1. מס שבח מקרקעיןאירוע מס - פיצול נחלה עשוי להיחשב כאירוע מס לעניין מס שבח.פטורים אפשריים - פטור משפחתי, פטור לפי סעיף 67 לחוק מיסוי מקרקעין.חישוב השבח - בהתאם להפרש בין שווי הרכישה המקורי לשווי המכירה/העברה.מועד החיוב - החיוב במס נוצר במועד הפיצול או העברת הזכויות.2. היטל השבחהחיוב בהיטל - 50% מעליית ערך המקרקעין כתוצאה משינוי תכנוני.פטורים אפשריים - פטור לבית מגורים עד 140 מ"ר (בתנאים מסוימים).מועד החיוב - בעת מימוש זכויות (מכירה, העברה או הוצאת היתר בנייה).אופן החישוב - על ידי שמאי מקרקעין מטעם הוועדה המקומית.